孟晓苏：这一举措，能让中国经济恢复8%以上的增长
演讲：中房集团理事长、“中国房地产之父”孟晓苏整理：中外管理 王爽责任编辑：辛国奇2023年4月8日至10日，由中外管理传媒主办的第30届中外管理官产学恳谈会在北京举办，主题为：“2023：重聚•重启•重链”。中房集团理事长、“中国房地产之父”孟晓苏认为，资产价格包括房产价格上涨，就能吸纳增发货币，降低通胀压力。以下为孟晓苏演讲摘编：恢复购买信心，才能重现楼市繁荣2022年房价刚刚下跌了2%，一下子就让老百姓没有信心了，现在恢复了增长，老百姓信心也跟着回来了。可见房价上涨还是下跌，直接关系到居民信心。中国内地并没有出现过长期的房价下跌，但香港出现过。从1997年到2003年，香港房价曾经持续6年下跌，跌去70%，让每户业主都受到损失，17万家庭成为“负资产家庭”。有人说，房价下跌低收入家庭就可以买房了。但这时，低收入家庭失业了，更没有条件买房了。香港特别行政区时任特首董建华当时跟我讲，希望中房集团能购买一部分“居屋”（廉价改善型住房）。这个消息被香港官员告诉了媒体，香港媒体连篇累牍地报道：“中房收购空置居屋”“中房集团拟花200亿买香港2万居屋”……虽然信息不实，但是香港媒体持续发表了300多篇报道，到处都是欢呼之声。“中房买居屋”报道后的第三日起，香港楼市出现强烈反弹。新盘成交猛增了3倍，持续6年下跌的香港楼市转跌为升。但其实，我们没有购买香港居屋。是谁救了香港楼市？是香港居民自己，看到楼市价格上涨，他们有了信心。后来，董建华在回顾当年惊心动魄的执政事件时说，什么价格都能跌，房价是跌不起的。显然，信心也是影响内地房地产市场的重要因素。2008年因为“拐点论”的影响，楼市预期出现转折，加剧经济困难。但“信心比黄金更宝贵”，结果楼市在2009年上扬了。2013年到2015年，我国40余个主要制造业产品积压，中国出现了第二轮产能过剩。其中的主因，就是楼市低迷，造成了关联产业困难。2015年底，中央启动“楼市去库存”。2016年至2017年，市场转暖，经济全面回升。北上广深的楼价几乎涨了一倍，接着二三线城市也很快恢复。回顾上次去库存，主要是北京、上海和深圳这些一线城市率先启动，由此带旺了全国。而现在，也需要一线城市的楼市先启动，才能够辐射和带动全国各地。借此再次呼吁，北上广深这几个城市，还是应该取消限购，带头搞活楼市。特别是北京、上海的商住项目，价格只有商品房价格的1/3，北京的新房平均价格为6万元/每平方米，商住才2万元/每平方米。但是，商住房积压了8000亿元资金，积压了4000多万平方米的待销房，需要尽快解决。房地产就像一个“水库”有人说，房价已涨到如此高，今后还会再上涨吗？我认为与三个因素有关：短期看供求、中期看地价、长期看发钞。日本的楼市泡沫，源自日本地价下降了75%。而中国的地价由地方政府把握，只有卖不出去的，没有降价的。而美联储这些年无上限印钞，造成美国房价从2012年到现在持续上涨，2022年打压了一下，仍然上涨5.7%。中央提出，“要保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”。在此情况下，资产价格包括房产价格上涨，就能吸纳增发货币，降低通胀压力。我们讲要建一个“水库”，把水存到这个“水库”里，不至于冲向CPI。总体来看，34年房价持续上涨，房改之前涨了5倍，房改之后涨了5倍，一共25倍。在房价上涨之中，居民是受损了，还是受益了？有房家庭都是受益的。房产在家庭总资产中占比59.1%，在实物资产中占比74.2%。甚至，90%的低收入家庭都有房产了，这时候房价上涨对有房老百姓是有利的。那么，没房的人怎么办？政府要建保障房。特别需要提及的是，住房制度改革在“第一次分配”环节中发挥了作用，让老职工们由此走上了共同富裕的道路。“城镇化已经顶到天花板了”？有专家吹嘘“我国达到欧美国家居住水平”。但数据显示，全国城乡人均建筑面积41.76㎡，城镇人均住房建筑面积36.52㎡。而且，欧美国家统计使用的是使用面积。我们把公摊去掉，只剩不到30平方米的使用面积，跟欧洲国家不光有质量差距，数量上也差得远。近些年，房地产“牛皮数据”畅行， 有人说中国有3亿套“积压房”，能住下“世界人民”。这是把3亿平方米的待售房，当成了3亿套住房了。其实，3亿平方米才是300万套房。还有人说，中国有35亿套待售房，事实上，全世界有75亿人口，大约29亿家庭，如果中国有35亿套或40亿套房子，够给全世界每家分1.2套房或1.4套房。中国怎么能够有这么大的资金量，建这么多的房子？结果，美国众议院全票通过“中国不是发展中国家”。中国钢铁第一、中国水泥第一、中国港口第一、中国高铁第一，但这些数据都是说的总量。另外，有些专家只看“限购”下的楼市，提出“房地产行业萎缩”论，认为“居民住房需求到顶”“中国房地产发展到头”。在我看来，这是在设路障的路上数车流，在“限购”状态下怎么能看到真实数据呢？美国房地产市场已经发展了246年，而中国房地产才25年，时间上我们才是美国的1/10。我们如果到了老年，有可能得老年病，但是现在房改才25年，就说中国年轻人会得老年病吗？有些专家说“城镇化已经顶到天花板了”，这并不是实情。城镇化的数据是指常住人口，而不是户籍人口。现在农民大量进城成为新市民，但宅基地反而在增加，宅基地需要流转的愿望不能满足。结果，农民在农村建了大房子“养老鼠”，农民进城没房住，自己住得像“老鼠”。城市建设用地和农村建设用地相比，农村建设用地是城市建设用地的2.12倍，明显不合理。某些部门有种“父爱主义”，执意阻碍宅基地流转，认为一旦农民把宅基地卖了，就会不务正业，提出“要给农民留一条退路”，设法阻止农民宅基地流转。现在我们国家提倡乡村振兴战略，问题来了：允许不允许城市投资进入农村？允许不允许城市购买力进入农村？如果不允许的话，乡村振兴战略就不会拉动经济；如果允许的话，中国房地产的最大空间就将打开。中央早在十八届三中全会就已经明确提出，“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股”“实行与国有土地同等入市、同权同价”。高层明确提出，要把工业和农业、城市和乡村作为一个整体统筹谋划。现在，我们是要坚守“城乡二元结构”，还是要推进“城乡一体化”？全世界还有几个国家在坚守着“城乡分割”？改革开放难道就不能够改变“城乡二元结构”，推动“城乡一体化”吗？如果“城乡一体化”能够顺利推进，农民的土地将和城市一样值钱。也就是说，农民在宅基地上建的房子和城里人价值500万元的别墅，可能逐渐走向同权同价。这个过程中所释放出来的巨大能量，可以让亿万农民永久性脱贫，走向共同富裕。显然，这将提供巨大的经济增长力，将能持续20年拉动中国经济恢复8%以上的增长。（根据演讲内容整理，未经本人审阅）
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